Mietvertrag - Inhalt und Fristen

Ob befristeter oder unbefristeter, Staffel- oder Indexmietvertrag (keine Mieterhöhungen möglich): Einige Grundsätze gelten für jeden Mietvertrag, auch wenn dieser nur aus wenigen Sätzen besteht.

Muster-Download: So sieht ein wasserfester Mietvertrag aus

So müssen der Beginn und bei befristeten Mietverträgen auch das Ende des Mietverhältnisses sowie die geltenden Kündigungsfristen genannt werden. Darüber hinaus müssen beide Mietvertragsparteien und auch das Mietobjekt inkl. sonstiger mitgemieteter "Gegenstände" (z.B. eine Garage oder ein Dachbodenraum) aufgeführt sein, ebenso die vereinbarte Miethöhe, unterteilt in Nettokaltmiete, Betriebskosten und die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die Nebenkosten. Der Vermieter darf vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit bis zu drei Nettokaltmieten fordern - auch die Höhe dieser Mietkaution wird im Mietvertrag festgehalten.
Besondere Beachtung erfordern die aufgeführten Schönheitsreparaturen sowie andere Reparaturen, die der Mieter während der Wohnzeit am Wohnobjekt vornehmen muss. In letzter Zeit unterstrichen viele gerichtliche Urteile die Ungültigkeit einiger Schönheitsreparaturklauseln.

Mietvertrag – was passiert im Fall einer Kündigung?

Besteht ein Zeitmietvertrag, so können beide Mietparteien das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Frist kündigen – außer bei fristloser Kündigung oder beim Gebrauch des Sonderkündigungsrechts. Beim unbefristeten Mietvertrag, der den Regelfall bildet, haben Mieter und Vermieter bei einer Kündigung unterschiedliche Rechte und Pflichten.

Kündigung des Mietvertrags von Seiten des Mieters

Mieter können den unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist (i.d.R. 3 Monate) ohne Angaben von Gründen kündigen. Dies muss in schriftlicher Form erfolgen, am besten als Einschreiben versandt. Wichtig: Alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter müssen die Kündigung unterschreiben. Im Fall einer Scheidung oder Trennung kann nur einer der Partner kündigen, bei Wohngemeinschaften o.ä. müssen hingegen alle im Mietvertrag stehenden Mieter zusammen das Mietverhältnis beenden.

Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten kann durch ein Sonderkündigungsrecht umgangen werden. Dies ist der Fall, wenn

der Vermieter eine Modernisierung ankündigt,
die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird,
eine sonstige Mieterhöhung stattfindet (z.B. nach Modernisierung),
Beamten, Soldaten oder Geistliche versetzt werden,
der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung verweigert,
die Wohnung wegen schwerer Ordnungsmängel oder Gesundheitsgefährdung nicht genutzt werden kann – hier wird auch oft erst eine Mietminderung vorgenommen - oder
der Mieter stirbt.

Wenn der Vermieter den Mietvertrag kündigt

Nur wenn gewichtige Gründe, wie schwere Verstöße gegen den Mietvertrag, vorliegen – z.B. Nichtzahlung der Miete – darf der Vermieter den unbefristeten Mietvertrag kündigen; hier droht die fristlose Kündigung. Doch auch bei Eigenbedarf oder wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Wohnobjektes durch die Vermietung nicht möglich sind, kann der Vermieter eine Sonderkündigung erwirken, allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.
Kann der Mieter jedoch einen Härtegrund vorweisen, der schwerer wiegt als das Kündigungsinteresse des Vermieters, darf der Mieter bleiben. In solchen Streitfällen berät z.B. der Deutsche Mieterbund.