Ihr Recht: Mietminderung
Schlechtere Qualität bedeutet geringerer Kaufpreis. Was beim Güterkauf im Einzelhandel normal ist, ist im Mietrecht noch lange nicht Gang und Gebe. Was viele Mieter nicht wissen: Bestehende Mängel berechtigen unter bestimmten Umständen zu einer Minderung der Miete, wenn sie den Wohnwert der Wohnung schmälern. Fakt ist, dass der Vermieter nur dann Recht auf die volle Miete hat, wenn auch die Wohnung in einem vertragsgemäßem - also gebrauchsfähigem und ordnungsgemäßem - Zustand ist.
Statt Mietminderung: Kautionsschutzbrief beantragen und Mietkaution sparen.
Bei welchen Mängeln Sie (k)ein Recht auf eine Mietminderung haben
Als Mangel gilt alles, was die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigt. Klassisches Beispiel: Die Heizung fällt im Winter aus, die Wände werden feucht. Grundlegend hierbei ist, dass die Beeinträchtigung unabhängig vom Verschulden als eine solche zu betrachten ist. Heißt: Auch Störungen von außen, die der Vermieter nicht beeinflussen kann, können Anlass für eine Mietminderung sein.
Behebt der Vermieter den Schaden auch nach Aufforderung nicht, darf die Miete gemindert werden, ohne dass der Mieter damit zum Mietschuldner wird oder eine Kündigung fürchten muss. Ausnahme: eine wissentlich zu hohe Mietminderung.
Alternativ können Sie als Mieter den Mangel nach vergeblicher Mahnung auch selbst beseitigen und die Kosten hierfür dem Vermieter in Rechnung stellen. Um den günstigsten Handwerker für die Beseitigung des Mangels zu finden, können Sie im Internet bequem mit nur einer Anfrage mehrere Angebote von Handwerkern abfragen und vergleichen.
Als Mängel, die zu einer Mietminderung berechtigen, gelten z.B.:
- Mängel in der Wohnung selbst, z. B. Schimmel, Nässe, Kälte
- Abweichende Zustände von den im Mietvertrag beschriebenen, z. B. zu wenig Wohnfläche, Unbenutzbarkeit des Balkons
- Mängel im Haus oder Beeinträchtigungen durch andere Mieter - wie extremer Geruch oder Lärm
- Störungen außerhalb der Wohnung, z.B. durch Baustellenarbeiten, Sanierungsarbeiten an Nachbarhäusern, Umweltgifte etc.
Schäden, die der Mieter selbst verschuldet hat oder die bereits bei Mietbeginn bekannt waren, berechtigen nicht zur Mietminderung. Ebenso verhält es sich bei Bagatellmängeln wie schadhaften Stufen im Hausflur oder Ausfall der Hausnummernbeleuchtung. Das Mietminderungsrecht wird auch verwirkt, wenn der Vermieter nicht unverzüglich von dem Mangel in Kenntnis gesetzt wird.
Mietminderung - wie Sie Ihren Anspruch geltend machen können
Einfach die Miete mindern - so einfach läuft es nicht. Einige Punkte müssen bei der Mietminderung beachtet werden:
- Dokumentieren Sie den Mangel genau (Fotos, Zeugen, Lärmtagebuch u.ä.), um ihn bei evtl. Gerichtsverfahren nachweisen zu können.
- Den Mangel beim Vermieter am besten schriftlich und mit Beweis (Foto) einreichen. Wichtig ist auch eine Eingangsbestätigung: Versenden Sie das Schreiben per Boten oder Einschreiben.
- Setzen Sie dem Vermieter eine Frist von etwa zwei Wochen zur Beseitigung des Mangels.
- Handelt es sich um einen schwerwiegenden oder vom Vermieter nicht zu beseitigenden Mangel, können Sie die Miete sofort reduzieren. Der Vermieter muss hierbei weder zustimmen noch vorher gewarnt werden. Wichtig: die Minderung darf sich anteilig nur auf den Zeitraum beziehen, in dem die Beeinträchtigung vorlag (z.B. Ausfall der Heizung).
Die Höhe der Mietminderung wird individuell entschieden
Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung ist nach einem Gerichtsurteil des BGH die Bruttomiete - also die Gesamtmiete mit Vorschüssen für Betriebs- und ggf. Heikosten. Die Höhe der Mietminderung kann nicht pauschal an bestimmten Mängeln festgemacht werden - richterliche Urteile beruhen jeweils auf Einzelfällen. Pauschal lässt sich jedoch sagen, dass sich die Höhe nach dem Grad der Nutzungsbeeinträchtigung richtet.
Unser Tipp: Lassen Sie sich bei der Einschätzung der Höhe der Minderung beraten. Denn überhöhte und / oder unberechtigte Mietminderungen können zu einem Mietrückstand und hohen Rückforderungen seitens der Vermieters führen! So hat z.B. der Deutsche Mieterbund in vielen Städten Beratungsstellen. Hier erfahren Sie auch, ob Sie möglicherweise Recht auf Schadensersatz wie Schmerzensgeld für körperliche Schäden oder auf eine fristlose Kündigung bei besonders schwerwiegenden Mängeln haben.